Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać mieszkanie? Poradnik prawnyJ

Transakcje na rynku nieruchomości to zazwyczaj operacje na setki tysięcy, a nawet miliony złotych. Dla wielu osób to najważniejsza umowa w życiu. Niestety, pośpiech, brak wiedzy prawnej i zaufanie „na słowo” mogą prowadzić do kosztownych problemów. Jak przejść przez ten proces bez stresu? Oto Twój przewodnik po bezpiecznej transakcji.

Niezależnie od tego, czy stoisz po stronie kupującego, czy sprzedającego, kluczem do sukcesu jest weryfikacja i dobra umowa. Poniżej omawiamy najważniejsze aspekty z obu perspektyw.

DLA KUPUJĄCEGO: Nie kupuj kota w worku

Jako kupujący ryzykujesz utratę oszczędności życia lub nabycie nieruchomości obciążonej długami. Oto Twoja lista kontrolna:

1. Księga Wieczysta (KW) to Twoja biblia

Nigdy nie podpisuj umowy (nawet przedwstępnej) bez wnikliwej analizy Księgi Wieczystej.

Dział III: Sprawdź, czy nie ma tam wpisanych roszczeń osób trzecich, służebności (np. dożywocie dla babci) lub egzekucji komorniczych.
Dział IV: Tu znajdują się hipoteki. Jeśli mieszkanie jest zadłużone, musisz mieć pewność, że bank sprzedającego zwolni hipotekę po zapłacie ceny.
Uwaga na wzmianki! Jeśli w KW widzisz „wzmiankę o wniosku”, oznacza to, że czeka on na wpis. Może to być nowa hipoteka lub komornik, którego jeszcze nie widać w treści księgi.

2. Stan prawny a stan faktyczny

Sprawdź, kto jest zameldowany w mieszkaniu. Poproś o zaświadczenie z urzędu gminy o braku osób zameldowanych przed aktem notarialnym. Weryfikuj także zaległości w opłatach eksploatacyjnych – żądaj zaświadczenia ze spółdzielni lub od zarządcy o niezaleganiu z czynszem. Pamiętaj, że długi czynszowe „nie przechodzą” na nabywcę z mocy prawa, ale spółdzielnia może utrudniać życie nowemu właścicielowi.

3. Zadatek czy zaliczka?

To najczęstszy błąd.

Zaliczka: Zwrotna w 100%, jeśli do transakcji nie dojdzie.
Zadatek: Chroni obie strony. Jeśli sprzedający się wycofa, musi oddać Ci dwukrotność wpłaconej kwoty. Jeśli Ty się wycofasz – zadatek przepada. Rada: W umowie przedwstępnej precyzyjnie określ, że wpłacasz zadatek.

DLA SPRZEDAJĄCEGO: Chroń swój majątek

Sprzedaż mieszkania wydaje się prostsza, ale tu również czyhają pułapki – głównie związane z płatnością i podatkami.

1. Weryfikacja kupującego

Jeśli kupujący posiłkuje się kredytem, transakcja potrwa dłużej (nawet 2-3 miesiące). W umowie przedwstępnej warto określić termin zawarcia umowy ostatecznej z bezpiecznym zapasem. Jeśli klient płaci gotówką – żądaj potwierdzenia posiadania środków lub wpłaty zadatku, który zrekompensuje Ci czas „zamrożenia” oferty, gdyby klient się rozmyślił.

2. Podatek dochodowy (PIT)

Pamiętaj o zasadzie 5 lat. Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia, musisz zapłacić 19% podatku od dochodu. Możesz go uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej (przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat).

3. Protokół zdawczo-odbiorczy

To dokument równie ważny co akt notarialny. Powinien zawierać dokładny opis stanu liczników (woda, prąd, gaz) oraz listę wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu. Chroni Cię to przed roszczeniami kupującego, że „zabrałeś pralkę, która miała zostać”.

PUŁAPKI WSPÓLNE (Dla obu stron)

Umowa przedwstępna – Cywilna czy Notarialna?

Wiele osób spisuje umowę „na kolanie”, by zaoszczędzić na notariuszu. To błąd.

Umowa cywilnoprawna: Jeśli druga strona się wycofa, możesz walczyć tylko o zadatek (pieniądze).
Umowa notarialna: Daje silniejszą ochronę. Możesz sądownie wymusić zawarcie umowy przyrzeczonej (sprzedaż/kupno mieszkania), nawet jeśli druga strona zmieni zdanie.

Płatność „pod stołem”

Nigdy nie zgadzaj się na wpisywanie w akcie notarialnym niższej ceny niż rzeczywista, by „zaoszczędzić na podatku PCC”. To przestępstwo skarbowe (kara karnoskarbowa). Dodatkowo, w razie problemów i unieważnienia umowy, odzyskasz tylko oficjalną kwotę z aktu.

Zapis o „dobrowolnym poddaniu się egzekucji” (Art. 777 KPC)

Jako sprzedający, nalegaj na ten zapis w akcie notarialnym co do zapłaty ceny. Jeśli kupujący nie przeleje pieniędzy w terminie, możesz iść od razu do komornika, pomijając wieloletni proces sądowy o zapłatę.

Podsumowanie

Transakcja na rynku nieruchomości wymaga chłodnej głowy i precyzyjnych zapisów. Pośpiech jest Twoim największym wrogiem. Pamiętaj, że notariusz jest bezstronnym urzędnikiem – dba o zgodność aktu z prawem, ale nie jest Twoim doradcą prawnym i nie ma obowiązku zabezpieczać Twoich interesów biznesowych.

Zanim podpiszesz cokolwiek, co wiąże się z przekazaniem dużych pieniędzy, skonsultuj treść umowy z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Koszt analizy umowy to ułamek promila wartości mieszkania, a może uratować Cię przed stratą dorobku życia.

Planujesz kupno lub sprzedaż nieruchomości? Masz wątpliwości co do zapisów w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację i zadbamy o to, by transakcja była w 100% bezpieczna.