Bezpieczne nieruchomości zaczynają się od dobrego prawnika

Zasiedzenie stwierdza sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym. W praktyce warszawskiej takie sprawy trwają zwykle od kilkunastu miesięcy do kilku lat.

Na długość wpływają przede wszystkim dwie rzeczy: kompletność dokumentów na starcie i liczba osób, które sąd musi zawiadomić — spadkobiercy dawnego właściciela bywają rozsiani po kraju i samo ich ustalenie potrafi zająć miesiące. Sprawa bezsporna idzie znacznie szybciej niż taka, w której ktoś się sprzeciwia.

Sam termin posiadania to osobna kwestia: przy nieruchomościach kodeks cywilny wymaga 20 lat samoistnego posiadania w dobrej wierze albo 30 lat w złej. Zanim cokolwiek zaczniemy, sprawdzamy, czy ten okres faktycznie upłynął i czy da się go wykazać.

Nie prognozujemy wyniku ani daty zakończenia konkretnej sprawy. Po przejrzeniu księgi wieczystej i dokumentów powiemy natomiast wprost, czy sprawa wygląda na prostą, czy na sporną.

Tak — własność można przenieść niezależnie od tego, czy ktoś w lokalu mieszka. Haczyk jest gdzie indziej: kupujący wchodzi w istniejącą umowę najmu w miejsce sprzedającego, razem z jej terminami i ochroną najemcy. Mieszkanie kupujesz więc razem z umową, której sam nie negocjowałeś.

Możliwość wypowiedzenia zależy od tego, jak ta umowa jest skonstruowana. Inaczej wygląda zwykły najem, inaczej okazjonalny, inaczej instytucjonalny, a umowa na czas oznaczony z datą pewną wiąże nabywcę mocniej niż zwykła. To trzeba sprawdzić przed umową przedwstępną, nie po.

Co sprawdzamy w takiej transakcji: na jakiej podstawie lokator zajmuje lokal, czy umowa ma datę pewną, jakie są terminy wypowiedzenia, czy wpłacono kaucję i gdzie ona jest, czy nie toczy się już postępowanie o eksmisję i czy cena uwzględnia to, że lokal nie jest wolny.

Umowa deweloperska to kilkadziesiąt stron, z których realne ryzyko siedzi w kilku miejscach. Przechodzimy przez nie po kolei:

• Księga wieczysta gruntu — hipoteki, roszczenia, służebności oraz to, czy deweloper w ogóle ma prawo do działki, na której buduje.
• Prospekt informacyjny i jego zgodność z treścią umowy — rozjazdy między nimi zdarzają się częściej, niż się wydaje.
• Rachunek powierniczy — otwarty czy zamknięty i co dzieje się z Twoimi pieniędzmi, jeśli deweloper upadnie.
• Harmonogram i kary umowne — czy działają w obie strony. To najczęstszy problem, jaki widzimy: kary dla kupującego są ostre, a deweloper może przesunąć termin bez konsekwencji.
• Odbiór i usterki — procedura, terminy na usunięcie wad, skutek ich niedotrzymania.
• Odstąpienie od umowy — w jakich sytuacjach i na jakich warunkach.
• Metraż — dopuszczalne odstępstwo i zasady rozliczenia różnicy.
• Pełnomocnictwa, które umowa każe Ci udzielić.

Efektem jest lista zapisów do negocjacji, uszeregowana od tych, które realnie kosztują, po drobiazgi.

Nie. Pierwsza rozmowa — telefoniczna albo w kancelarii — jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Służy temu, żeby ustalić, czego sprawa wymaga i czy w ogóle jesteśmy Ci potrzebni. Jeśli uznamy, że nie, powiemy to od razu.

Dopiero po tej rozmowie przedstawiamy zakres pracy i wycenę. Rozliczamy się ryczałtem za konkretną usługę — na przykład analizę umowy — albo wynagrodzeniem za prowadzenie sprawy. Wycenę podajemy przed rozpoczęciem pracy, żeby nie było niespodzianek w trakcie.

Pracujemy przede wszystkim w Warszawie i okolicach — kancelaria jest na Gocławiu, obsługujemy obie Pragi, Wawer, Rembertów, Targówek, Śródmieście, Mokotów i Wilanów.

Sprawy dotyczące nieruchomości położonych poza Warszawą przyjmujemy po rozmowie. Postępowania sądowe toczą się przed sądem właściwym dla położenia nieruchomości, więc nie zawsze jest to warszawski sąd — jeśli sprawa wymaga obecności w innym mieście, mówimy o tym na starcie, razem z tym, jak wpływa to na koszt.

Część pracy nie wymaga ani jednej wizyty: dokumenty przyjmujemy elektronicznie, a analizę umowy czy opinię prawną da się w całości poprowadzić zdalnie.