Umowa najmu mieszkania z zabezpieczeniem
Pojęcie „umowa najmu mieszkania z zabezpieczeniem” nie jest jednym, konkretnym terminem prawnym z Kodeksu cywilnego. Jest to raczej potoczne określenie na umowę najmu, która zawiera dodatkowe mechanizmy prawne lub finansowe, mające na celu ochronę interesów właściciela mieszkania (wynajmującego).
Standardowa, prosta umowa najmu daje lokatorowi (najemcy) bardzo silną ochronę prawną w Polsce, co czasem utrudnia właścicielom dochodzenie swoich praw w przypadku problemów (np. braku płatności czy zniszczeń). Dlatego właściciele coraz częściej stosują różne formy „zabezpieczenia”.
Oto najpopularniejsze formy zabezpieczeń stosowane w umowach najmu w Polsce, od najprostszych do najbardziej zaawansowanych prawnie:
1. Kaucja zwrotna (Najbardziej podstawowe zabezpieczenie)
To najpowszechniejsza forma zabezpieczenia, stosowana w niemal każdej umowie najmu.
- Na czym polega: Najemca wpłaca właścicielowi określoną sumę pieniędzy (zazwyczaj równowartość 1- lub 2-miesięcznego czynszu) przed wprowadzeniem się.
- Co zabezpiecza: Środki te służą do pokrycia ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu wykraczających poza normalne zużycie lub zaległości w opłatach (czynsz, media) na koniec najmu.
- Zwrot: Jeśli po zakończeniu umowy mieszkanie jest w dobrym stanie i wszystkie rachunki są opłacone, kaucja musi zostać zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
2. Najem Okazjonalny (Najsilniejsze zabezpieczenie prawne)
Gdy ktoś mówi o „bezpiecznej umowie najmu” w dzisiejszych czasach w Polsce, najczęściej ma na myśli właśnie umowę najmu okazjonalnego. To specjalny tryb najmu przeznaczony dla prywatnych właścicieli mieszkań.
- Na czym polega: Jest to umowa na czas określony (max. 10 lat), która wymaga wizyty u notariusza. Kluczowym elementem jest to, że najemca musi dostarczyć notarialne oświadczenie, w którym:
- Dobrowolnie poddaje się egzekucji (eksmisji) w momencie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy.
- Wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie egzekucji (oraz zgodę właściciela tamtego lokalu na jego przyjęcie).
- Co zabezpiecza: Chroni właściciela przede wszystkim przed tzw. „dzikimi lokatorami”, czyli osobami, które przestały płacić, ale nie chcą się wyprowadzić. Tryb ten znacznie przyspiesza i upraszcza proces eksmisji, omijając długotrwałe postępowania sądowe i konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę.
3. Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (co do zapłaty)
To zabezpieczenie często stosowane jako dodatek do zwykłej umowy najmu (niekoniecznie okazjonalnego).
- Na czym polega: Najemca u notariusza składa oświadczenie (w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), że jeśli nie zapłaci czynszu lub innych opłat, właściciel może od razu iść do komornika, bez konieczności prowadzenia długiego procesu sądowego o zapłatę.
- Co zabezpiecza: Przyspiesza odzyskanie długu (pieniędzy) od nierzetelnego najemcy.
4. Poręczenie (Żyrant)
Stosowane często, gdy najemca nie ma stabilnych dochodów (np. jest studentem).
- Na czym polega: Osoba trzecia (np. rodzic najemcy) podpisuje umowę poręczenia. Zobowiązuje się w niej, że jeśli najemca nie zapłaci czynszu lub wyrządzi szkody, poręczyciel pokryje te koszty.
- Co zabezpiecza: Zwiększa pewność finansową właściciela – ma on dwie osoby, od których może domagać się pieniędzy.
5. Ubezpieczenie najmu
Stosunkowo nowe rozwiązanie na polskim rynku.
- Na czym polega: Właściciel lub najemca wykupuje specjalną polisę ubezpieczeniową.
- Co zabezpiecza: W zależności od polisy, może ona chronić przed zniszczeniami dokonanymi przez najemcę (OC najemcy w życiu prywatnym), a nawet gwarantować wypłatę czynszu przez ubezpieczyciela przez kilka miesięcy, jeśli najemca przestanie płacić.
Podsumowanie
Umowa najmu „z zabezpieczeniem” to taka, która nie opiera się tylko na zaufaniu, ale wprowadza konkretne narzędzia prawne i finansowe minimalizujące ryzyko właściciela.
Najczęściej, jeśli słyszysz ten termin w kontekście profesjonalnego wynajmu, chodzi o kombinację: Umowa najmu okazjonalnego + Kaucja.
Potrzebujesz fachowej pomocy? Zobacz także: